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一度被视为ldquo洼地rdquo [复制链接]

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最近,随着广州一批明星盘的相继入市,楼市产生了一些微妙的变化:

从南沙横沥的旭辉曜玥湾,到*埔科学城的大壮名城,再到天河广氮的天河壹品,每一个项目的选房或开盘,基本上都遭到成千数量的买家“围剿”,供不应求的局面成为常态。

对于置业者而言,很多楼盘的诚意金缴纳标准也在不断攀升。从原先的2万,到后来的10万,再到天河壹品诚意金要50万。

转入卖方市场,开发商已经不再担心房子去化问题,反而是买家为了争得优质地段的潜力项目,推动楼市进入了与深圳类似的“打新”节奏。

现如今,中心六区价格全面高涨,调控手段也是相当严厉。刚需外溢要找新的价格洼地,投资客转场也在苦苦寻觅新的性价比板块。

广州南站,作为广州南联佛山发展的重要板块之一,自然也成为不少楼市买家的重点考察对象。

该板块虽然一度被视作楼市“洼地”,但在阵长看来,其投资的“春天”已然降临!

发展缓慢的十年

居住缺失留不住人

如果看定位,网上能搜罗出关于广州南站的一系列头衔:

泛珠CBD枢纽、粤港澳大湾区门户枢纽经济区、中国高铁枢纽经济区、广佛融城发展新极核等等。

而最近与之有关的,是番禺区*府在今年的*府工作报告中,明确指出要全力建设包括广州南站地区、万博片区、广州国际创新城、广州大学城、番禺汽车城、东部莲花湾等重大平台在内的“南大干线经济带”,盘活区域经济产业发展,同时推动广佛互联互通。

南站板块,无疑是其中的核心节点之一。

然而,一个不可否认的事实是,南站板块在头十年的发展,其实是缓慢的。

甚至于资深“老广”的印象中,广州南站板块除了有个站外,似乎就没有其他值得记忆的东西了。

自年正式投入运营以来,广州南站目前已发展为全球客流量最大高铁站。年旅客到发量基本上年年破亿,日均到发旅客最高也能达到51.8万人次。

然而,坐拥如此壮观的人气流量,广州南站周边却始终没有形成完善丰富的市*配套,也没有醇熟旺盛的顶流商圈。即便在不断趋热的楼市行情中,南站板块依旧不温不火,掀不起一丝波澜。

“南站客流亮瞎眼,就是留不住人!”很多投资客和中介都视这里为洼地,避之而不及。

造成这种现象的原因,是该板块住宅项目匮乏,形不成规模,也烘托不起楼市整体成交氛围。

事实上,这与南站板块的规划思路有关。

从落地之始,南站走的便是先发展产业,后规划居住的路子,希望能通过产业、服务业带动城市人气流量。

然而,远离城市中心的区域特性,再加上片区功能规划上职住布局不均衡,导致该板块很难蜕变为广府南部的又一城市中心。

有办公,却没有住宅,有休闲购物需求,却没有相应的商业配套,这些痛点如不能解决,南站板块始终成不了气候。

幸而,事物发展总在不断变化。

随着*府在规划上的调整,以及广州楼市全面开花,南站板块的板块价值,也到了重估的时候。

住宅用地增量供应

释放居住及商圈潜力

南站板块楼市的破局,在于增加居住用地的供应,同时引入大体量、高端优质的商业配套。

双线并行,才能使整个片区形成稳定的消费圈层,以及旺盛的居住氛围。从而,才能更明确的释放其投资潜力。

关于这一点,相关主管部门已经积极做出调整。

去年3月,广州规划自然资源局颁发《广州南站周边地区控制性详细规划深化》文件,明确提出未来广州南站板块将规划居住建筑面积万㎡,规划居住人口约33.5万。

如果从区域人口的聚集程度上来看,南站规划的33.5万居住人口其实很合理。在5月18日广州市公布的第七次人口普查数据中,番禺区人口已达.8万人,排名全市第二,执领居住人口第一梯队。

这意味着,未来随着产业集聚和城市格局进一步拓展,南站板块无疑将拥有更多居住人口,对楼市形成坚挺的市场支撑。

与此同时,相关部门还公布了最新的土地建设规划,二类居住用地、二类居住用地兼容中小学用地等优质地块达到22宗,规模显著提升。

在土地出让方面,这些高质量居住用地有的已经进入拍卖环节,为楼市发展注入新鲜活力。

年,南站核心商务区稀缺住宅地块BA宗地出让,广州城投以25.69亿元拿下,楼面价元/㎡,将打造建面约14.57万㎡住宅+商业综合体。

即图中地块

而在今年广州首轮集中土地拍卖中,南站板块再次贡献两宗优质商业及住宅用地。

一宗是南站TOD地块,被新鸿基以70.82亿元斩获,未来将贡献17.7万㎡住宅面积;

另一宗是位于广州恒大冠珺之光附近,包括BA地块、BA地块在内的二类居住用地,总建面约15万㎡,被越秀地产底价斩获,楼面价元/㎡。

该地块未来除打造住宅外,还将配建一所18班幼儿园及托儿所等教育配套。

这一批商住用地的出让,对于南站板块楼市无疑具有重大意义。

一方面是新增住宅项目将吸引更多置业者进驻,进一步激活商圈消费氛围;

另一方面,近两年出让地块楼面价基本持平,也意味着未来1-2年内,区域内房价上涨幅度不大,这对于偏向长线投资的买家而言,无疑是一个入手的好机会。

除了新增用地外,南站板块的住宅供应,同样依赖于城市更新。而其中最典型的,无疑是广州挂牌的重点城市更新项目——石壁村旧改。

石壁村是南站中心组团的核心之一,总用地面积约.8万㎡,无论是地段还是交通配套,都十分亮眼。

年8月,广州公共资源交易中心发布公告,石壁旧改将由品牌房企富力集团牵头,总投资预算亿元。

未来,这里将形成规模庞大的住宅供应和城市配套,对于饥渴的广州南站来说,无疑是久旱逢甘霖。

富力作为广州城市更新的带头大哥,曾打造出猎德、杨箕等城市更新范本。相信在其牵头下,石壁村旧改将成为下一个猎德典范。

所以,无论是新增用地还是城市更新力度,未来南站板块将释放出大量的住宅产品,这对投资客而言,可谓吸引力十足!

恒大超级综合体进驻

南站板块楼市上新

五一期间团队考察南站板块楼市时,一些中介告诉阵长,实际上近两年已经有不少置业者和投资客注意到南站板块,只是用来投资的合适标的实在是太少了。

诚如斯言,目前区域内居住产品可谓相当稀缺,在售住宅项目只有两个。一个是品秀星瀚,另一个是臻尚苑。并且货量都不充裕。

其中,臻尚苑在售95-平方米二三房,价格约4.2万/㎡;品秀星瀚主推85-㎡三至四房,价格约4万/㎡。

另一个值得

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